Direito Imobiliário do Consumidor

Você fez Distrato de Imóvel na Planta, de Lote ou de Multipropriedade/Uso/Resort, e a vendedora ficou com parte do seu patrimônio?

A vendedora apresentou um número para o distrato. Você aceitou, porque queria resolver, porque não tinha um advogado do seu lado, ou porque simplesmente não sabia que a conta podia estar errada.

Mas a conta raramente favorece o consumidor. O que foi retido pode não ser uma taxa legítima — pode ser um excesso que os Tribunais reconhecem como indevido, e que a empresa contou que você nunca iria questionar.

Ninguém precisa aceitar um prejuízo causado por cláusulas que a própria Justiça considera abusivas. Mesmo que o distrato já tenha sido assinado.

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O que ninguém te disse

O que estava no seu contrato — e o que os Tribunais já reconheceram

O STJ e os Tribunais Estaduais reconhecem uma série de cobranças feitas pela vendedora como abusivas, mesmo após o distrato assinado. Cobranças que aparecem disfarçadas de taxas, percentuais e condições contratuais, que você provavelmente pagou sem saber que poderia contestar.

Veja exemplos do que pode estar no seu contrato e/ou no seu distrato:

Cobrança de taxa de fruição sobre imóvel sem edificação, sem entrega das chaves ou sem disponibilização efetiva ao comprador

Cobrança de SATI — taxa de assessoria técnico-imobiliária — embutida sem contratação consciente pelo comprador

Retenção superior a 25% do valor pago em contratos sem patrimônio de afetação

Cobrança de taxa administrativa sem finalidade específica definida no contrato

Comissão de corretagem cobrada sem valor destacado e sem indicação clara do beneficiário

Multa de 10% ou mais sobre o valor total do contrato, e não sobre o valor das parcelas efetivamente pagas

Multa de 25% em casos com peculiaridades que poderiam justificar a redução para até 10% sobre o valor das parcelas pagas

Cobrança de valor total a título de multa e encargos que corresponde à perda integral das parcelas pagas

Devolução condicionada ao término da obra, ao habite-se ou à revenda — enquanto a vendedora usa o seu dinheiro sem contraprestação

Cobrança adicional para encerrar contratos de Multipropriedade/Uso/Resort — além de reter o que foi pago, ainda exigem valor extra para "liberar" o consumidor

⚖ O STJ e os Tribunais Estaduais já entenderam que a revisão do distrato é permitida mesmo após a sua assinatura. A cláusula que prevê quitação integral, como se você nada mais pudesse reivindicar, pode ser declarada nula.

Já entenderam também que o prazo para buscar o reconhecimento das abusividades pode ser considerado de 3 anos para a SATI e para a comissão de corretagem, e pode ser considerado de 5 ou de 10 anos para as demais cobranças, a depender do enquadramento jurídico do caso. Em qualquer hipótese, esse prazo está correndo desde a data da assinatura.

Qual é o seu caso?

Você se reconhece em alguma dessas situações?

💡 Você sabia?

A cláusula do distrato que prevê quitação integral — como se você nada mais pudesse reivindicar — pode ser declarada nula pela Justiça. Mesmo que você tenha assinado dando "quitação plena", esse texto pode não valer.

Na maioria dos casos, é possível buscar esses direitos sem pagar custas ou taxas processuais antecipadas. O seu risco de despesa processual é zero.

O que os Tribunais já decidiram

A jurisprudência está do seu lado

Decisões reais de Tribunais brasileiros sobre casos como o seu — que fundamentam a análise de cada contrato.

STJ

"A cláusula que impõe ao consumidor a perda de todas as parcelas pagas é abusiva e nula de pleno direito, independentemente da forma como foi redigida no contrato."

Entendimento consolidado em múltiplos julgados do Superior Tribunal de Justiça

STJ / Tribunais Estaduais

"A assinatura de distrato com cláusula de quitação não impede a revisão judicial das cláusulas abusivas nele contidas, por se tratar de direito irrenunciável do consumidor."

Posição majoritária nos Tribunais Estaduais e reconhecida pelo STJ

TJPR / Tribunais Estaduais

"O consumidor não é obrigado a permanecer em um contrato de multipropriedade ou incorporação que não atende mais às suas necessidades ou que apresenta descumprimento por parte da vendedora."

Entendimento adotado pelo TJPR e pelos principais Tribunais Estaduais

Como funciona

Simples. Sem burocracia. Sem compromisso.

Você preenche o formulário e envia os documentos

Preencha o formulário, envie o Contrato de Compra e Venda / Uso Compartilhado e o Distrato, e nos informe qual foi o valor total pago e o valor total que você recebeu de volta. Fotos pelo celular são suficientes. Leva menos de 5 minutos.

Nossa calculadora identifica os excessos

Com base nos dados e documentos enviados, nossa calculadora verifica quais cobranças podem ter ultrapassado o que a lei e os Tribunais permitem. Você receberá uma estimativa do valor cobrado abusivamente, antes de qualquer reunião pessoal ou por videoconferência.

Você recebe a análise em até 24h

Após verificar os documentos, você recebe um retorno claro: se há base para contestação, quais os fundamentos, qual o valor estimado — e qual o próximo passo recomendado para o seu caso.

Atenção

Dois motivos para não deixar isso para depois

⏰ O prazo está correndo

O relógio não para desde o dia em que você assinou

O prazo para contestar cobranças abusivas em um distrato pode ser considerado de 3 anos para a SATI e para a comissão de corretagem, e pode ser considerado de 5 ou de 10 anos para as demais cobranças, a depender do enquadramento jurídico do caso.

Se você pagou SATI ou comissão de corretagem, o prazo para essas cobranças específicas pode estar se esgotando. Agir agora pode ser a diferença entre recuperar ou perder definitivamente esse valor.

Cada mês sem análise pode ser um mês de direito extinto para sempre.

⚠ A janela jurisprudencial

O que os Tribunais entendem hoje pode mudar amanhã

Nos últimos anos, os Tribunais avançaram na proteção do comprador: reconheceram a nulidade de cláusulas de quitação, limitaram percentuais de retenção, vedaram a devolução condicionada. Esses entendimentos ainda estão em consolidação.

Quando o entendimento muda, vale para os casos novos — não para os que já estão em andamento. Quem entrou com a ação enquanto a jurisprudência era favorável está protegido. Quem esperou demais pode ter perdido uma janela que não volta.

O direito que você tem hoje pode não existir da mesma forma em dois anos.

Quem vai analisar o seu caso

Por que me especializo especificamente nisso

Advogado inscrito na

OAB/PR 55.354 — Gilnei Ricardo Eidt

Meu nome é Gilnei Ricardo Eidt, advogado com atuação específica em direito imobiliário do consumidor, voltada para a análise de contratos de compra e venda de imóvel na planta, de lote de loteamento e de direito de uso em multipropriedade.

Não sou um advogado generalista que faz um pouco de tudo. Minha prática é dedicada principalmente ao comprador lesado por acordos celebrados com empresas que lucram com cláusulas abusivas em contratos e distratos. Represento pessoas que assinaram esses documentos sem ter do outro lado quem defendesse seus interesses — porque do outro lado sempre houve um departamento jurídico inteiro trabalhando para a empresa.

Já analisei centenas de contratos de incorporação, loteamento e multipropriedade. Sei exatamente onde as cláusulas abusivas aparecem, como elas são redigidas para parecer legítimas e inevitáveis — e o que a jurisprudência do STJ e dos Tribunais Estaduais diz sobre cada uma delas.

Quando você me envia o contrato e as informações de pagamentos e cobranças, eu não estou vendo apenas documentos, mas abusividades praticadas pela vendedora, já reconhecidas pelos Tribunais, que podem ainda garantir o seu direito, mesmo após você ter assinado o distrato.

Dúvidas frequentes

Perguntas que todo mundo faz antes de enviar

Sim. O STJ e os Tribunais Estaduais já entenderam, em determinados casos, que a cláusula de quitação integral não impede a revisão de cobranças abusivas. Nenhum contrato pode renunciar antecipadamente a direitos que a lei garante ao consumidor. A análise do seu caso vai identificar se essa cláusula pode ser questionada na sua situação específica.

A análise existe exatamente para que você não avance sem fundamento. Se após verificar os documentos não houver base sólida para contestação, isso será comunicado de forma clara. Você só decide se quer avançar depois de entender o que é possível. Não existe risco nessa etapa.

Na maioria dos casos, é possível buscar seus direitos sem o pagamento antecipado de custas processuais. O seu risco de despesa processual é zero — esse é um dos pontos que a análise do seu caso vai confirmar.

Pode ter vencido, ou pode estar prestes a vencer. O prazo pode ser considerado de apenas 3 anos para essas cobranças específicas. Agir rapidamente pode ser a diferença entre recuperar ou perder definitivamente esse valor. Não deixe para verificar isso depois.

Não. Todo o processo é conduzido de forma remota, por WhatsApp ou e-mail. Atendo em todo o Brasil. O que importa é o seu contrato e os documentos do distrato.

Você recebe esse retorno de forma clara e direta. Não existe nenhum benefício em criar expectativas que não se sustentam. Se não houver base, você saberá disso — e poderá seguir em frente com a certeza de que não deixou nada para trás.

Esse dinheiro foi seu. Pode ser que ainda seja.

Você não merecia ter saído desse negócio com menos do que a lei permite. O fato de ter assinado o distrato não significa que abriu mão de todos os seus direitos.

Os Tribunais têm reconhecido isso. Mas esse reconhecimento não é eterno — e o prazo para agir é real.

Você não precisa aceitar o que eles apresentaram como definitivo.

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